Von Daniel Serafinović, Meister der Gebäudereinigung · Aktualisiert: 25.09.2026 · Lesezeit: 9 Minuten
Ob sich das Auslagern der Reinigung rechnet, zeigt nur ein Vollkostenvergleich. Einer eigenen Reinigungskraft sind nicht nur der Bruttolohn zuzurechnen, sondern auch Sonderzahlungen, Lohnnebenkosten, bezahlte Ausfallzeiten mit Vertretung, Material, Maschinen und der Verwaltungsaufwand. Erst diese Summe ist mit dem monatlichen Pauschalpreis eines Reinigungsunternehmens vergleichbar.
Die Kostenblöcke im Überblick
| Kostenfaktor | Eigenpersonal | Auslagerung |
|---|---|---|
| Lohn | Bruttolohn nach Kollektivvertrag, bei Ihnen auf der Payroll | Im Pauschalpreis enthalten, Arbeitgeber ist der Dienstleister |
| Sonderzahlungen und Lohnnebenkosten | Urlaubszuschuss und Weihnachtsremuneration laut KV, Dienstgeberbeiträge zur Sozialversicherung, DB, DZ, Kommunalsteuer, Mitarbeitervorsorge | Im Preis enthalten |
| Urlaubs- und Krankenstandsvertretung | Bezahlte Abwesenheit plus Ersatzkraft oder Mehrarbeit anderer Beschäftigter | Vertretung ist Sache des Dienstleisters, Umfang vertraglich festlegen |
| Material | Reinigungsmittel, Tücher, Müllsäcke, eigene Beschaffung und Lagerung | Je nach Vertrag im Preis oder gesondert verrechnet |
| Maschinen | Anschaffung, Wartung und Abschreibung von Staubsauger, Scheuersaugmaschine und Co. | Stellt der Dienstleister |
| Verwaltung | Lohnverrechnung, Dienstplan, Einschulung, Unterweisung, Kontrolle | Beschränkt sich auf Auftragssteuerung und Abnahme |
Rechenbeispiel: Was 1.000 Euro Bruttolohn tatsächlich kosten
Das folgende Beispiel ist eine vereinfachte Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen, keine Lohnauskunft und kein Nobleclean-Preis. Die tatsächlichen Werte hängen vom Kollektivvertrag, von der Einstufung und von Ihrer Gemeinde ab; lassen Sie sie von Ihrer Lohnverrechnung bestätigen.
| Position | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Bruttolohn Teilzeitkraft | Annahme | 1.000,00 € |
| Sonderzahlungen, auf 12 Monate verteilt | 2 zusätzliche Monatslöhne pro Jahr, also 1/6 | 166,67 € |
| Lohnnebenkosten Dienstgeber | rund 30 % von 1.166,67 € | 350,00 € |
| Zwischensumme Personalkosten | 1.516,67 € | |
| Vertretung für Ausfallzeiten | 18 % der Personalkosten (siehe unten) | 273,00 € |
| Material und Maschinen | Annahme | 80,00 € |
| Verwaltung | Annahme | 60,00 € |
| Vollkosten | rund das 1,93-Fache des Bruttolohns | 1.929,67 € |
Die 18 % Ausfallquote ergeben sich im Beispiel aus 25 Arbeitstagen Urlaub (das Urlaubsgesetz sieht 30 Werktage vor, bei einer Fünftagewoche sind das fünf Wochen), rund 10 Feiertagen an Werktagen und angenommenen 12 Krankenstandstagen: 47 von rund 260 Arbeitstagen. In diesen Tagen wird bezahlt, aber nicht gereinigt, außer jemand springt ein.
Praxis-Tipp: Vergleichen Sie die Vollkosten nicht mit einem Stundensatz, sondern mit dem Monatspreis für dasselbe Leistungsverzeichnis. Nur dann sind Vertretung, Material und Maschinen auf beiden Seiten enthalten.
Qualitative Faktoren
Neben dem Preis zählen Planbarkeit und Aufwand: Bei Eigenreinigung müssen Sie Ausfälle selbst auffangen, Personal suchen, einschulen und unterweisen. Wenn Büroangestellte nebenbei putzen, bezahlen Sie qualifizierte Arbeitszeit für Reinigungstätigkeiten. Ein Dienstleister bringt Erfahrung mit Bodenbelägen und Reinigungsmitteln mit, braucht aber eine klare Leistungsbeschreibung und eine Ansprechperson bei Ihnen.
Haftung: was übergeht und was bleibt
Mit der Auslagerung wird der Reinigungsbetrieb Arbeitgeber des Reinigungspersonals und trägt Lohn, Sozialversicherung, Arbeitnehmerschutz für seine Beschäftigten und die Haftung für Schäden, die sein Personal verursacht. Die Haftung geht aber nicht vollständig über: Als Gebäudenutzer oder Betreiber bleiben Sie für Ihr Objekt, für die Koordination im Haus und für eine sorgfältige Auswahl verantwortlich.
Auftraggeberhaftung nach LSD-BG: nur in bestimmten Fällen
Das Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz sieht eine Haftung des Auftraggebers für Entgeltansprüche fremder Arbeitnehmer nur in drei Konstellationen vor:
- § 8 LSD-BG: Haftung als Bürge und Zahler für entsandte Arbeitnehmer eines Arbeitgebers mit Sitz in einem Drittstaat.
- § 9 LSD-BG: Haftungsbestimmungen für den Baubereich, also bei der Beauftragung von Bauarbeiten mit entsandten oder grenzüberschreitend überlassenen Arbeitnehmern.
- § 10 LSD-BG: Haftung des Generalunternehmers für Entgeltansprüche gegen Auftragnehmer mit Sitz in einem EU- oder EWR-Staat oder der Schweiz.
Beauftragen Sie einen österreichischen Reinigungsbetrieb, der mit eigenem, in Österreich angestelltem Personal arbeitet, greifen diese Bestimmungen typischerweise nicht. Die Strafen für Unterentlohnung richten sich an den Arbeitgeber. Relevant wird das Thema, wenn ein Anbieter die Arbeit an ausländische Subunternehmer weitergibt oder Personal überlässt.
§ 67a ASVG betrifft nur Bauleistungen
§ 67a ASVG regelt die Haftung für Sozialversicherungsbeiträge, wenn Bauleistungen im Sinne des § 19 Abs. 1a UStG weitergegeben werden, begrenzt auf 20 % des geleisteten Werklohns. Die laufende Unterhaltsreinigung von Büros fällt in der Regel nicht darunter. Ob etwa eine Bauendreinigung im Rahmen eines Bauauftrags erfasst ist, klären Sie im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.
Achtung: Kein Vertrag und keine Versicherung beseitigt jedes Risiko. Eine Betriebshaftpflicht deckt Schäden durch das Reinigungspersonal im Rahmen der Polizze, sie ersetzt aber nicht Ihre eigene Sorgfalt bei der Auswahl und Ihre Pflichten als Betreiber des Gebäudes.
Arbeiten betriebsfremde Beschäftigte in Ihren Räumen, bleiben Sie außerdem nach dem ArbeitnehmerInnenschutzgesetz verpflichtet, über Gefahren im Objekt zu informieren und die Tätigkeiten zu koordinieren, etwa bei Serverräumen, Laboren oder Zutrittsbereichen.
Ausschreibung, Leistungsverzeichnis und ÖNORM D 2050
Eine vergleichbare Ausschreibung beginnt mit einem Leistungsverzeichnis: Welche Räume, welche Flächen, welche Tätigkeiten, in welchem Intervall und zu welchen Zeiten. Erst wenn alle Anbieter dieselbe Leistung kalkulieren, sagen die Preise etwas aus. Die ÖNORM D 2050 dient dabei als Kalkulationsgrundlage für realistische Flächenleistungen.
Was ins Leistungsverzeichnis gehört
- Flächen erfassen: Reinigungsfläche je Raumart, etwa Büro, Sanitär, Küche, Verkehrsflächen, getrennt ausweisen.
- Bodenbeläge angeben: Teppich, Parkett, Naturstein oder Linoleum brauchen unterschiedliche Verfahren und Mittel.
- Tätigkeiten und Intervalle festlegen: täglich, mehrmals wöchentlich, wöchentlich oder nach Bedarf, je Tätigkeit.
- Zeitfenster und Zutritt klären: Randzeiten, Schlüssel- oder Kartenübergabe, Alarmanlage.
- Sonderleistungen trennen: Glasreinigung, Grundreinigung oder Teppichshampoonierung gesondert anfragen.
Die Stunden sind der eigentliche Preis
Ein niedriger Stundensatz sagt wenig, wenn die kalkulierten Stunden nicht reichen. Teilen Sie die Reinigungsfläche durch die angebotenen Stunden je Einsatz: Das Ergebnis ist die angenommene Flächenleistung in m² pro Stunde. Liegt sie deutlich über dem, was die ÖNORM D 2050 für Ihre Raumart vorsieht, drohen nachlassende Qualität, Überlastung des Personals und Nachforderungen. Wie diese Rechenprobe im Detail funktioniert, zeigt unser Ratgeber zur ÖNORM D 2050.
Checkliste für die Anbieterauswahl
Vor der Vergabe sollten Sie fünf Punkte schriftlich prüfen: die Gewerbeberechtigung, die Entlohnung nach Kollektivvertrag, eine ausreichende Betriebshaftpflicht, den Umgang mit Subunternehmern und eine nachvollziehbare Kalkulation. Diese Nachweise kosten einen seriösen Anbieter wenig Aufwand und schützen Sie vor den typischen Problemen bei Billigangeboten.
- Gewerbeberechtigung: Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung ist in Österreich ein Handwerk (§ 94 Z 13 GewO). Die Berechtigung prüfen Sie kostenlos im Gewerbeinformationssystem GISA.
- KV-Lohn: Lassen Sie sich bestätigen, dass das Personal nach dem Kollektivvertrag für Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung angemeldet und entlohnt wird.
- Betriebshaftpflicht: Polizze mit Deckungssumme, Selbstbehalt und Einschluss von Schlüsselverlust vorlegen lassen.
- Keine Subunternehmer: Vereinbaren Sie schriftlich, ob und mit welcher Zustimmung Leistungen weitergegeben werden dürfen.
- Rückstandsfreiheit: Bestätigungen von Finanzamt und Österreichischer Gesundheitskasse über offene Beiträge anfordern.
- Kalkulation: Fläche, Intervalle und Stunden müssen im Anbot ausgewiesen sein.
- Ansprechperson und Kontrollen: Namentliche Objektleitung, Häufigkeit der Qualitätskontrollen und Form der Protokolle festhalten.
- Vertretung: Wie schnell bei Urlaub und Krankenstand eine eingeschulte Ersatzkraft kommt, gehört in den Vertrag.
- Vertraulichkeit und Schlüssel: Verschwiegenheitserklärung und dokumentierte Schlüsselverwaltung, besonders bei Kanzleien und Ordinationen.
Nobleclean die Gebäudereiniger e.U. ist seit 2009 ein Wiener Meisterbetrieb, arbeitet mit rund 80 festangestellten Mitarbeitern ohne Subunternehmer und verfügt über eine Betriebshaftpflicht mit 5 Mio. € Deckung. Jedes Anbot kalkulieren wir auf Grundlage der ÖNORM D 2050. Mehr zur Abwägung finden Sie im Vergleich zu Subunternehmern in der Gebäudereinigung.
Übergangsphase und Einschulung
Der Wechsel von Eigenreinigung zu einem Dienstleister gelingt am besten mit einer geplanten Übergabe: Begehung, Leistungsverzeichnis, Einschulung im Objekt und eine erste Abnahme nach wenigen Wochen. So werden Lücken im Leistungsumfang früh sichtbar, bevor sie zu Beschwerden führen.
- Begehung: Gemeinsamer Rundgang mit Ihrer Ansprechperson, Aufnahme von Flächen, Belägen und Besonderheiten.
- Leistungsverzeichnis und Anbot: Tätigkeiten, Intervalle und Zeitfenster schriftlich festlegen.
- Zutritt organisieren: Schlüssel oder Karten gegen Protokoll übergeben, Alarm- und Schließzeiten erklären.
- Einschulung im Objekt: Das Reinigungsteam lernt Räume, sensible Bereiche und Sonderwünsche kennen; Sie informieren über Gefahren im Haus.
- Erste Abnahme: Nach zwei bis vier Wochen gemeinsam prüfen und das Leistungsverzeichnis bei Bedarf nachschärfen.
- Regelbetrieb: Fixe Ansprechpersonen, vereinbarte Qualitätskontrollen und ein einfacher Weg für Rückmeldungen.
Bei Nobleclean arbeiten alle Teams mit einem festen Farbsystem für Tücher und Eimer, bei speziellen Hygieneanforderungen mit Wechseltuch-System. Die eingesetzten Reinigungsmittel sind geprüft, ökologische Spezialprodukte sind gegen Aufpreis möglich, und die Reinigungszeitfenster legen wir individuell mit Ihnen fest.
Praxis-Tipp: Wenn eine bisherige eigene Reinigungskraft ausscheidet, klären Sie die arbeitsrechtliche Beendigung rechtzeitig mit Ihrer Lohnverrechnung, damit Kündigungsfristen und Vertragsbeginn des Dienstleisters zusammenpassen.
Drei verbreitete Irrtümer
Drei Annahmen führen beim Auslagern der Reinigung besonders oft zu Fehlentscheidungen: dass der niedrigste Stundensatz das günstigste Angebot ist, dass mit dem Vertrag jede Haftung wegfällt, und dass Eigenreinigung durch vorhandene Mitarbeiter nichts kostet. Alle drei halten einem genauen Blick nicht stand.
- Der billigste Stundensatz gewinnt: Entscheidend ist die Zahl der Stunden für die vereinbarte Leistung. Zu wenige Stunden führen zu schlechter Qualität oder Nachträgen.
- Mit dem Vertrag ist jede Haftung weg: Die Arbeitgeberpflichten gehen über, Auswahl- und Koordinationspflichten sowie die Verantwortung als Gebäudebetreiber bleiben bei Ihnen.
- Eigene Mitarbeiter putzen gratis mit: Sie bezahlen dafür Arbeitszeit, die für die eigentliche Tätigkeit fehlt, und riskieren Schäden durch falsche Reinigungsmittel, etwa an Parkett oder Naturstein.
Häufige Fragen
Was kostet es, die Büroreinigung in Wien auszulagern?
Der Preis hängt von Fläche, Bodenbelägen, Sanitäranteil, Reinigungsintervall und Zeitfenster ab. Seriös lässt er sich erst nach einer Begehung und auf Basis eines Leistungsverzeichnisses nennen. Vergleichen Sie Anbote immer als Monatspreis für dieselbe Leistung und achten Sie auf die ausgewiesenen Stunden.
Ist Auslagern günstiger als eigenes Reinigungspersonal?
Oft, aber nicht automatisch. Eine eigene Kraft kostet neben dem Bruttolohn auch Sonderzahlungen, Lohnnebenkosten, bezahlte Ausfallzeiten, Material, Maschinen und Verwaltung. Stellen Sie diese Vollkosten dem Monatspreis eines Dienstleisters für dasselbe Leistungsverzeichnis gegenüber.
Hafte ich als Auftraggeber für das Personal der Reinigungsfirma?
Für Lohn und Sozialversicherung ist der Reinigungsbetrieb als Arbeitgeber zuständig. Eine Auftraggeberhaftung sieht das LSD-BG nur in bestimmten Fällen vor, etwa bei Entsendung aus dem Ausland oder im Baubereich; § 67a ASVG betrifft nur Bauleistungen. Verantwortlich bleiben Sie für eine sorgfältige Auswahl und die Koordination in Ihrem Objekt.
Welche Unterlagen sollte ich vor der Auftragserteilung anfordern?
Einen GISA-Auszug über die Gewerbeberechtigung für Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung, die Bestätigung der Entlohnung nach Kollektivvertrag, die Polizze der Betriebshaftpflicht, Bestätigungen über Rückstandsfreiheit bei Finanzamt und ÖGK sowie eine schriftliche Regelung zu Subunternehmern.
Wie läuft die Vertretung bei Urlaub oder Krankenstand?
Die Vertretung organisiert der Dienstleister mit eigenem Personal. Legen Sie im Vertrag fest, wie rasch eine eingeschulte Ersatzkraft kommt und wie ausgefallene Reinigungen nachgeholt oder gutgeschrieben werden.
Welche Kündigungsfristen sind bei Reinigungsverträgen üblich?
Das ist Vereinbarungssache. Achten Sie auf eine überschaubare Mindestlaufzeit, eine klare Kündigungsfrist und eine Regelung für Leistungsänderungen, damit Sie bei Umzug oder Flächenänderung flexibel bleiben.
Quellen
- RIS: Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz (LSD-BG), §§ 8 bis 10
- RIS: § 67a ASVG, Haftung bei Beauftragung zur Erbringung von Bauleistungen
- RIS: § 94 Gewerbeordnung 1994, reglementierte Gewerbe (Z 13 Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung)
- RIS: Urlaubsgesetz, § 2 Urlaubsausmaß
- GISA: Gewerbeinformationssystem Austria, öffentliche Abfrage
- WKO: Kollektivverträge, Branche Denkmalreinigung, Fassadenreinigung, Gebäudereinigung, Hausbetreuung
