Ausschreibung Gebäudereinigung Wien: Muster-Leistungsverzeichnis

Ausschreibung Gebäudereinigung Wien: Muster-Leistungsverzeichnis & Vergabeleitfaden für Hausverwaltungen

Die Vergabe von Reinigungsdienstleistungen für Wiener Zinshäuser, Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) und Gewerbeobjekte stellt Hausverwaltungen vor komplexe rechtliche und wirtschaftliche Herausforderungen. Intransparente Billigstangebote führen erfahrungsgemäß nach wenigen Monaten zu massiven Mieterbeschwerden, Vernachlässigung der Liegenschaftssubstanz und unkalkulierbaren Haftungsrisiken. Dieser praxisorientierte Leitfaden erläutert die verbindlichen Richtwerte der ÖNORM D 2050, liefert ein praxiserprobtes Muster-Leistungsverzeichnis und gibt Verwaltern 10 konkrete Prüffragen an die Hand, um unseriöse Subunternehmer-Ketten frühzeitig auszufiltern.

1. Die Vergabefalle: Warum Billigangebote im Wiener Zinshaus scheitern

Im Bereich der Wiener Hausbetreuung herrscht intensiver Verdrängungswettbewerb. Häufig erhalten Hausverwalter Angebote mit Stundensätzen von unter 25 Euro netto oder Pauschalen, die rechnerisch nicht einmal die Kollektivvertragslöhne der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereiniger abdecken. Was auf den ersten Blick als Einsparung im Betriebskostenbudget der Liegenschaft erscheint, entpuppt sich in der Praxis als strukturelle Kostenfalle:

• Flucht in Subunternehmer-Ketten: Dumpingpreise lassen sich nur durch illegale Weitervergabe an Nachunternehmer, Scheinselbstständigkeit oder Missachtung des Arbeitszeitgesetzes realisieren. Fällt eine Prüfbehörde (Finanzpolizei, ÖGK) in der Liegenschaft ein, drohen Verwaltern unangenehme Prüfverfahren wegen Verstoßes gegen das LSD-BG (Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz).
• Das „Besenrein-Phänomen“: In den ersten vier Wochen arbeiten Billiganbieter motiviert. Sobald der wirtschaftliche Druck greift, werden Reinigungszeiten drastisch gekürzt: Es wird oberflächlich mit schmutzigem Wischwasser gearbeitet, Ecken werden rund gewischt, Keller und Müllräume gänzlich vernachlässigt.
• Explodierende Mieterbeschwerden: Schmutzige Stiegenhäuser, stinkende Müllräume und ungesäuberte Aufzugskabinen sind der häufigste Auslöser für Mietzinsminderungen nach § 1096 ABGB und endlose Anrufe genervter Eigentümer.
• Substanzschäden an historischer Bausubstanz: Ungeschulte Kolonnen setzen säurehaltige Allzweckreiniger auf Wiener Terrazzo oder geschliffenem Naturstein ein. Die Folge sind Verätzungen und Glanzverlust, die Sanierungskosten im vier- bis fünfstelligen Eurobereich nach sich ziehen.

2. ÖNORM D 2050: Die verbindliche Messlatte für seriöse Kalkulationen

Die österreichische Norm ÖNORM D 2050 („Dienstleistungen der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung – Richtlinien für Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung“) definiert objektive Standards für die Leistungsermittlung und Angebotsbewertung. Sie verhindert, dass Äpfel mit Birnen verglichen werden.

Ein Kernbestandteil der ÖNORM D 2050 sind realistische Flächenleistungen pro Stunde. Während unseriöse Anbieter mit unrealistischen Werten von 350 bis 450 m²/h kalkulieren, um Preise künstlich niedrig zu rechnen, setzt ein meistergeführter Qualitätsbetrieb wie Nobleclean die Gebäudereiniger auf physikalisch machbare Richtwerte:

Bereichstyp	ÖNORM D 2050 Richtwert	Dumping-Kalkulation (Risiko)	Reale Auswirkung
Altbau-Stiegenhaus (Gründerzeit)	180 – 220 m²/h	350 – 400 m²/h	Nur Laufflächen gewischt; Ecken, Handläufe und Spinnweben bleiben unberührt.
Neubau-Wohnhausanlage	220 – 260 m²/h	450 m²/h	Aufzugskabinen verschmiert, Glaseingangstüren unvollständig gereinigt.
Verwaltungsbüro / Kanzlei	150 – 200 m²/h	300 – 350 m²/h	Staub auf Bildschirmen und Möbeln; Sanitärbereiche unzureichend desinfiziert.
Tiefgarage / Technikbereich	500 – 800 m²/h (maschinell)	1.500 m²/h	Ölflecken und Taubenkot bleiben bestehen; Schlammfänge verstopfen.

Der Mindest-Stundensatz nach Kollektivvertrag 2026

Im Jahr 2026 beläuft sich der kollektivvertragliche Bruttostundenlohn für gewerbliche Reinigungskräfte inklusive gesetzlicher Lohnnebenkosten (Dienstgeberbeitrag zur Sozialversicherung, BV-Kasse, Kommunalsteuer, Zuschläge nach dem BUAG bei Bauarbeit bzw. Sonderzahlungen für 13. und 14. Gehalt) auf eine rechnerische Selbstkostenbasis von mindestens 24,50 bis 26,00 Euro pro Stunde. Zählt man Materialkosten (Profichemie, Moppbezüge, Maschinenabschreibung), Objektleitungsaufwand, gesetzliche Haftpflichtversicherung und einen betriebsüblichen Deckungsbeitrag hinzu, liegt der wirtschaftlich seriöse Verrechnungssatz bei mindestens 32,00 bis 38,00 Euro netto pro Stunde.

Jedes Angebot, das dauerhaft unter 30 Euro/Stunde liegt, erfordert zwangsläufig illegale Querfinanzierungen oder massiven Personalabbau auf Kosten der Liegenschaft.

3. Die 5 unverzichtbaren Bestandteile eines Stiegenhaus-Leistungsverzeichnisses

Um Rechtsklarheit und Vergleichbarkeit herzustellen, muss ein Ausschreibungs-Leistungsverzeichnis für Wiener Wohnimmobilien fünf funktionale Kernbereiche lückenlos abbilden:

A. Stiegenhaus & Eingangszone

• Kehren und feuchtes Wischen aller Stiegenstufen, Podeste und Vorplätze vom Dachgeschoß bis zum Keller (wöchentlich).
• Schmutzfangzonen und Fußmatten im Eingangsbereich saugen und abklopfen.
• Feuchtes Abwischen und Desinfizieren der Handläufe, Geländer, Fensterbänke, Gegensprechanlagen und Lichtschalter (wöchentlich).
• Entfernen von Spinnweben an Wänden und Decken bis 3,00 m Höhe (laufend).

B. Aufzugsanlagen

• Bodenbelag in der Kabine saugen bzw. feucht wischen (wöchentlich).
• Spiegel- und Glasflächen streifenfrei reinigen; Edelstahlpaneele und Bedientableaus desinfizierend reinigen und fingerabdruckfrei pflegen (wöchentlich).
• Führungsschienen der Schiebetüren aussaugen und von Steinen befreien (2-wöchentlich).

C. Müllraum & Entsorgungsstationen

• Kehren und feuchtes Wischen des Müllraumbodens inklusive Geruchsneutralisation mit mikrobiologischen Reinigern (wöchentlich).
• Beseitigung von Verunreinigungen an den Müllgroßbehältern (Griffe, Einwurfdeckel).
• Bereitstellung der Tonnen zur MA 48 Müllabfuhr und Rückstellung nach Entleerung (optional nach Tourenplan).

D. Fenster- & Glasflächen

• Hauseingangstür und Windfangverglasungen beidseitig streifenfrei reinigen (2-wöchentlich oder monatlich).
• Stiegenhausfenster (inkl. Altbau-Kastenfenster) innen und außen reinigen inklusive Rahmen und Fensterbänken (1x bis 2x jährlich nach Frühjahrs- und Herbstplan).

E. Technische Kontrollgänge & Aushänge

• Sichtkontrolle der Beleuchtung (Ausfall von Stiegenhauslampen, Notbeleuchtung) mit digitaler Meldung ins Verwalterportal.
• Prüfung der Selbstschließung von Brandschutztüren (TRVB 125 F) und Freihaltung der Fluchtwege.
• Zeichnung des monatlichen Reinigungsnachweises im Stiegenhaus-Schaukasten.

4. Muster-Leistungsverzeichnis Hausbetreuung Wien (Tabelle nach ÖNORM)

Positions-Nr.	Leistungsbereich	Spezifikation der Einzelleistungen	Turnus
1.01	Stiegenhaus Nassreinigung	Fegen und feuchtes Wischen aller Podeste, Stiegen und Zwischengeschoße. Materialgerechter Einsatz pH-neutraler Reiniger bei Naturstein/Terrazzo.	1x wöchentlich
1.02	Handläufe & Touchpoints	Feuchtes Abwischen und Wischdesinfektion von Holz- und Messinghandläufen, Klingelbrettern, Lichtschaltern und Briefkastenanlagen.	1x wöchentlich
1.03	Aufzugskabinen-Pflege	Bodenbelag wischen, Spiegelflächen streifenfrei reinigen, Edelstahltableau reinigen und fingerprintsicher versiegeln.	1x wöchentlich
1.04	Eingangsportal & Windfang	Haustor beidseitig reinigen, Glasfüllungen streifenfrei abziehen, Griffstangen desinfizieren, Schmutzfangmatten intensiv reinigen.	2-wöchentlich
1.05	Müllraumhygiene	Auskehren, feuchtes Wischen des Müllraumbodens, Desinfektion der Türdrücker und Behältergriffe, Geruchsbehandlung.	1x wöchentlich
1.06	Keller- & Allgemeingänge	Fegen der Hauptgänge im Keller, Fahrradraum und Waschküche; Entfernung grober Verschmutzungen.	1x monatlich
1.07	Glasflächen Stiegenhaus	Komplettreinigung aller Stiegenhausfenster innen und außen inkl. Rahmen und Fensterstöcken.	2x jährlich (Frühjahr/Herbst)
1.08	Haustechnische Kontrolle	Prüfung Leuchtmittel, Brandschutztüren-Schließmechanismen, Wasseruhren-Sichtkontrolle, Meldung via Portal.	Bei jedem Reinigungseinsatz

5. Die 10 Prüffragen für Hausverwalter bei der Angebotsbewertung

Verwenden Sie diesen Fragenkatalog im Vergabeprozess, um Angebote fachlich zu durchleuchten und Risiken vorab auszuschließen:

1. Kalkulationsbasis: Auf welcher Quadratmeter-Flächenleistung pro Stunde basiert das Angebot für unser Stiegenhaus? (Antwort > 250 m²/h signalisiert unrealistisches Dumping)
2. Eigenpersonal-Quote: Garantiert der Bieter schriftlich, dass 100 % der Leistungen durch eigenes, sozialversicherungspflichtig angestelltes Personal erbracht werden?
3. Stammkräfte-Zuweisung: Wird dem Zinshaus eine feste Stammkraft zugewiesen, oder wechselt das Personal wöchentlich?
4. Qualitätsnachweise: Ist das Unternehmen ein geprüfter Meisterbetrieb der Landesinnung Wien der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereiniger?
5. Haftpflicht-Deckung: Wie hoch ist die Betriebshaftpflichtversicherung beziffert, und sind Schlüsselschäden sowie Mieterschäden explizit mit mindestens 3 bis 5 Mio. Euro gedeckt?
6. Winterdienst-Enthaftung: Bietet der Dienstleister bei kombinierter Vergabe eine 100 %ige Haftungsfreistellung nach § 93 StVO mit GPS-Einsatznachweisen an?
7. Dokumentation: Gibt es ein digitales Kundenportal, in dem Objektleiterberichte, Mängelmeldungen und Ausführungszeiten tagesaktuell einsehbar sind?
8. Reinigungs-Chemie: Werden säurefreie, materialgerechte Pflegemittel für historische Terrazzo- und Steinböden vertraglich garantiert?
9. Reaktionszeit bei Störungen: Innerhalb welcher Frist wird bei akuten Verschmutzungen (z. B. Erbrochenes im Stiegenhaus oder Vandalismus) ausgerückt?
10. Vertragsbindung: Gibt es eine transparente 30-Tage-Testphase und danach faire monatliche Kündigungsfristen statt mehrjähriger Knebelbindungen?

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Ausschreibung von Gebäudereinigung in Wien

Welche Flächenleistung nach ÖNORM D 2050 ist für Wiener Zinshäuser realistisch?

Für Gründerzeit-Zinshäuser mit hohen Stockwerken, Terrazzoflächen, Holzhandläufen und historischen Kastenfenstern liegt die realistische Flächenleistung nach ÖNORM D 2050 bei 180 bis 220 m² pro Stunde. In modernen Neubau-Wohnhausanlagen mit glatten Estrich- oder Fliesenböden können 220 bis 260 m²/h kalkuliert werden. Werte über 300 m²/h führen im Altbau unweigerlich zu Schlechtleistung und Oberflächlichkeit.

Warum sind Reinigungsangebote unter 30 Euro pro Stunde ein Risiko für die Hausverwaltung?

Aufgrund des österreichischen Kollektivvertrags für Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereiniger, der gesetzlichen Dienstgeber-Lohnnebenkosten, Sonderzahlungen (13./14. Gehalt) und Ausfallzeiten (Urlaub/Krankenstand) liegen die reinen Personal-Selbstkosten 2026 bei ca. 24,50 bis 26,00 Euro je Stunde. Zuzüglich Arbeitskleidung, Profi-Reinigungschemie, Geräten, Versicherung und Meisteraufsicht ist ein Stundensatz unter 30 Euro betriebswirtschaftlich nur über Lohndumping, Scheinselbstständigkeit oder Leistungsverweigerung abbildbar.

Wie kann die Hausverwaltung den Ausschluss von Subunternehmern kontrollieren?

Hausverwaltungen sollten im Reinigungsvertrag eine Klausel verankern, die den Einsatz von Subunternehmen ausnahmslos untersagt und mit einer empfindlichen Konventionalstrafe belegt. Seriöse Betriebe wie Nobleclean die Gebäudereiniger weisen dem Objekt feste Stammkräfte zu, die im Objekt namentlich per Stiegenhausaushang ausgewiesen sind und deren Dienstverhältnis auf Verlangen nachgewiesen werden kann.

Wie wird die Reinigung im Stiegenhaus für die Mieter transparent nachgewiesen?

Nobleclean die Gebäudereiniger nutzt ein zweistufiges Nachweissystem: Direkt im Stiegenhaus (z. B. im Schaukasten beim Eingang) liegt ein Kontrollblatt aus, das die Stammkraft nach jeder Reinigung mit Datum, Uhrzeit und Unterschrift quittiert. Parallel erfasst unsere Objektleitung die Einsätze digital im Kundenportal, auf das die Hausverwaltung 24/7 Zugriff hat.

Welche Kündigungsfristen sind bei Reinigungsverträgen für Hausverwaltungen üblich?

Klassische Anbieter verlangen häufig 12- bis 24-monatige Vertragsbindungen mit automatischen Verlängerungsklauseln. Nobleclean die Gebäudereiniger setzt dem eine 30-tägige Kennenlernphase und danach eine transparente monatliche Kündbarkeit entgegen. Qualität muss jeden Monat neu überzeugen.

NobleClean Meisterbetrieb Wiener Qualität seit 2009

100% Festpersonal · 0% Subunternehmer · 5 Mio. € Haftpflicht

Geprüfte Qualität, Rechtssicherheit & lückenlose Transparenz

Als familiengeführter Wiener Meisterbetrieb schützen wir unsere Kunden vor den Risiken ungelernter Fremdfirmenketten. Unsere zwei tragenden Säulen garantieren meisterhafte Ergebnisse:

✓ Eigenes Schulungssystem seit 2009

Unser über 15 Jahre praxisoptimiertes Mitarbeiter-Schulungs-, Einweisungs- und Nachschulungssystem garantiert, dass ausschließlich geschultes Stammpersonal mit fundierter Materialkunde Ihr Objekt betreut.

✓ Internes digitales Anwesenheitssystem

Minutengenaue Vor-Ort-Erfassung in Echtzeit: Sie wissen jederzeit genau, dass und wann gereinigt wurde. Keine Schätzungen, keine Phantomabrechnungen – 100% verlässliche Transparenz.

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