Stiegenhausreinigung & Hausbetreuung Wien: Kosten pro Wohnung und Betriebskosten-Umlage

Was kostet die Stiegenhausreinigung pro Wohnung?

Eine Reinigungsfirma verrechnet die Stiegenhausreinigung nicht pro Wohnung, sondern als Monatspauschale für das ganze Haus. Was eine einzelne Partei zahlt, entsteht erst in der Betriebskostenabrechnung, wenn die Hausverwaltung die Pauschale auf die Wohnungen aufteilt. Für eine erste Einschätzung reicht eine einfache Rechnung:

Monatspauschale (netto) ÷ Anzahl der Wohnungen = Kosten pro Partei und Monat
Kosten pro Partei und Monat × 12 = Kosten pro Partei und Jahr

Die Rechnung stimmt exakt, wenn alle Wohnungen gleich groß sind. Sind sie unterschiedlich groß, zahlt eine große Wohnung im Mietrecht mehr und eine kleine weniger, weil das Gesetz nach Nutzfläche aufteilt. Wie das genau funktioniert, zeigt der Abschnitt zur Umlage nach dem Mietrechtsgesetz.

Matrix: Kosten pro Wohnung für 8 bis 24 Parteien

Die folgende Tabelle rechnet vier typische Wiener Wohnhäuser durch. Grundlage ist der Höchstwert der ÖNORM D 2050 für Stiegenhäuser in Wohnhäusern inklusive Gänge: höchstens 65 m² pro Stunde bei einer Vollreinigung. Die Stunden werden mit unserem Einstiegssatz von 28 € netto pro Stunde bewertet. Bei einmal wöchentlicher Reinigung gilt mindestens die Einstiegspauschale von 399 € netto pro Monat.

Haus	Stiegen- und Gangfläche (Annahme)	1× pro Woche: Monatswert	1× pro Woche: pro Wohnung	2× pro Woche: Monatswert	2× pro Woche: pro Wohnung
8 Parteien (z. B. Zinshaus, 4 Geschoße)	ca. 120 m²	399 € (Einstiegspauschale)	49,88 €	448 €	56,00 €
12 Parteien	ca. 160 m²	399 € (Einstiegspauschale)	33,25 €	597 €	49,75 €
18 Parteien	ca. 220 m²	410 €	22,78 €	821 €	45,61 €
24 Parteien	ca. 280 m²	522 €	21,75 €	1.045 €	43,54 €

Ein Beispiel zur Herleitung: Ein Haus mit 18 Parteien und rund 220 m² Stiegen- und Gangfläche braucht bei einer Vollreinigung mindestens 220 ÷ 65 = 3,4 Stunden pro Durchgang. Bei einer Reinigung pro Woche sind das rund 14,7 Stunden im Monat, bewertet mit 28 € also rund 410 €. Bei zwei Reinigungen pro Woche verdoppeln sich Stunden und Betrag auf rund 821 €. Die Werte sind Untergrenzen der reinen Reinigungszeit. In der Praxis kommen Wege im Objekt, das Auf- und Zusperren, der Lift, der Müllraum und die Glasflächen der Eingangstür dazu.

Warum kleine Häuser pro Partei mehr zahlen

Anfahrt, Rüstzeit, Material und Kontrolle fallen in jedem Haus an, egal ob es 8 oder 24 Wohnungen hat. Die ÖNORM D 2050 rechnet diese Organisationszeiten ausdrücklich nicht in ihre Quadratmeterwerte ein. Deshalb arbeiten wir mit einer Einstiegspauschale. In kleinen Häusern teilen sich wenige Parteien diesen Fixanteil, in großen Häusern viele. Ein zweiter Effekt: Die Stiegenfläche wächst mit der Zahl der Wohnungen langsamer als die Wohnungszahl selbst, weil sich in größeren Häusern mehr Wohnungen ein Podest teilen.

Bei zwei Reinigungen pro Woche liegt der Betrag pro Wohnung in allen vier Beispielen zwischen rund 44 und 56 € netto. Ob ein zweiter Termin nötig ist, hängt von Frequenz, Geschäftslokalen im Erdgeschoß und dem Zustand der Böden ab. Empfehlungen zum Takt je Gebäudetyp finden Sie im Ratgeber Leistungsverzeichnis und Reinigungsintervalle der Stiegenhausreinigung.

Umlage auf die Mieter: was das Mietrechtsgesetz regelt

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also etwa im klassischen Wiener Altbau-Zinshaus, sind die Kosten der Stiegenhausreinigung Betriebskosten. Drei Bestimmungen sind dafür entscheidend.

• § 21 Abs. 1 Z 8 MRG: Als Betriebskosten gelten unter anderem „die im § 23 bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung“.
• § 23 Abs. 1 MRG: Die Hausbetreuung „umfaßt die Reinhaltung und Wartung jener Räume des Hauses, die von allen oder mehreren Hausbewohnern benützt werden können“, außerdem Flächen und Anlagen der Liegenschaft, die Gehsteige „einschließlich der Schneeräumung“ sowie „die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft“.
• § 23 Abs. 2 MRG: Erledigt ein vom Vermieter bestellter Werkunternehmer die Hausbetreuung, also eine Reinigungsfirma, ist „der angemessene Werklohn“ umlegbar (lit. b). Bei angestellten Hausbetreuern sind es Entgelt, Dienstgeberanteile sowie Geräte und Material (lit. a).

Das Stiegenhaus, die Gänge, der Lift, der Müllraum und allgemein zugängliche Kellergänge sind typische Räume, die von mehreren Hausbewohnern benützt werden können. Ihre Reinigung fällt damit unter die Hausbetreuung. Wichtig ist das Wort „angemessen“: Umlegbar ist nicht jeder beliebige Betrag, sondern ein Werklohn, der zur Leistung passt. Ein Angebot mit ausgewiesenen Stunden und einem klaren Leistungsverzeichnis macht diese Angemessenheit für die Hausverwaltung nachvollziehbar.

Aufteilung nach Nutzfläche statt pro Partei

Nach § 17 Abs. 1 MRG bestimmt sich der Anteil einer Wohnung an den Gesamtkosten des Hauses „nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller“ Mietgegenstände, sofern Vermieter und alle Mieter nicht schriftlich einen anderen Schlüssel vereinbart haben. Treppen, offene Balkone und Terrassen zählen dabei nicht zur Nutzfläche (§ 17 Abs. 2 MRG). Das folgende Beispiel zeigt die Wirkung in einem Haus mit 12 Wohnungen und 840 m² Gesamtnutzfläche.

Wohnung	Nutzfläche	Anteil an der Gesamtnutzfläche	Anteil an 399 € netto pro Monat	Pro Jahr
Kleinwohnung (4 Wohnungen)	45 m²	5,36 %	21,38 €	256,50 €
Mittlere Wohnung (4 Wohnungen)	70 m²	8,33 %	33,25 €	399,00 €
Große Wohnung (4 Wohnungen)	95 m²	11,31 %	45,13 €	541,50 €

Abgerechnet wird über das Jahr: Der Vermieter darf zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag vorschreiben (Jahrespauschalverrechnung) und muss die Betriebskosten des Kalenderjahres „spätestens zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres“ abrechnen. Die Abrechnung ist im Haus zur Einsicht aufzulegen, und Hauptmieter erhalten Einsicht in die Belege (§ 21 Abs. 3 MRG). Ein Überschuss wird zum übernächsten Zinstermin zurückerstattet.

Neubau, Eigentumswohnung und Genossenschaft

• Teilanwendungsbereich des MRG: Für frei finanzierte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 und für viele vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 gelten die Betriebskostenregeln der §§ 21 bis 24 MRG nicht (§ 1 Abs. 4 MRG). Maßgeblich ist dann, was im Mietvertrag vereinbart ist.
• Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Wohnungseigentümer tragen die Aufwendungen für die Liegenschaft „nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile“ (§ 32 Abs. 1 WEG 2002). Ein abweichender Schlüssel ist möglich, wenn sämtliche Wohnungseigentümer ihn schriftlich festlegen (§ 32 Abs. 2 WEG 2002).
• Genossenschaftswohnungen: Hier gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) mit eigenen Regeln zur Verrechnung.

Was als Hausbetreuung umgelegt werden kann und was nicht

Die folgende Übersicht ordnet typische Leistungen rund um das Stiegenhaus dem Wortlaut des § 23 Abs. 1 MRG zu. Sie ersetzt keine Prüfung im Einzelfall, hilft aber, ein Leistungsverzeichnis von Anfang an sauber zu gliedern.

Leistung	Bezug zu § 23 Abs. 1 MRG	Einordnung
Stiegen, Podeste, Gänge kehren und feucht wischen	Reinhaltung gemeinsam benützter Räume	Hausbetreuung
Handläufe, Briefkästen, Lichtschalter, Eingangstür und Glas reinigen	Reinhaltung gemeinsam benützter Räume	Hausbetreuung
Liftkabine, Müllraum, allgemeine Kellergänge reinigen	Reinhaltung gemeinsam benützter Räume	Hausbetreuung
Gehsteig räumen und streuen, Splitt im Frühjahr entfernen	Gehsteige „einschließlich der Schneeräumung“	Hausbetreuung
Rundgang, Mängel wie defekte Beleuchtung melden	Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft	Hausbetreuung
Ausmalen des Stiegenhauses, Reparaturen an Türen oder Geländern	keine Reinhaltung, sondern Erhaltung	in der Regel keine Hausbetreuung
Reinigung innerhalb einzelner Wohnungen	kein gemeinsam benützter Raum	keine Hausbetreuung

Den Winterdienst übernehmen wir auf Wunsch zusammen mit der Stiegenhausreinigung. Wie die Räum- und Streupflicht nach § 93 StVO geregelt ist, lesen Sie auf der Seite Winterdienst Wien.

Hausbesorger alt und Hausbetreuung heute: der Unterschied

Viele Wiener Häuser hatten früher einen Hausbesorger. Das Hausbesorgergesetz ist aber „auf Dienstverhältnisse, die nach dem 30. Juni 2000 abgeschlossen werden, nicht mehr anzuwenden“ (§ 31 Abs. 5 Hausbesorgergesetz). Bestehende Hausbesorger-Dienstverhältnisse von vor dem 1. Juli 2000 laufen nach altem Recht weiter. Geht ein solcher Hausbesorger in Pension, kann kein neuer Hausbesorger nach diesem Gesetz eingestellt werden. Die Arbeit übernimmt dann eine Hausbetreuung.

Merkmal	Hausbesorger (altes Recht)	Hausbetreuung durch angestellte Kraft	Hausbetreuung durch Reinigungsfirma
Rechtsgrundlage	Hausbesorgergesetz, nur für Dienstverhältnisse bis 30. Juni 2000	Arbeitsvertrag mit dem Vermieter, § 23 Abs. 2 lit. a MRG	Werkvertrag, § 23 Abs. 2 lit. b MRG
Neu begründbar	nein	ja	ja
Umlegbar als Betriebskosten	ja, nach den Regeln für das bestehende Dienstverhältnis	angemessenes Entgelt, Dienstgeberanteile, Geräte und Material	angemessener Werklohn
Urlaub und Krankheit	Vertretung muss organisiert werden	Vertretung muss der Vermieter organisieren	Vertretung organisiert die Firma; bei Nobleclean in 99 % der Fälle am selben Tag
Aufwand für die Hausverwaltung	Lohnverrechnung, Personalführung	Lohnverrechnung, Personalführung, Material	eine Monatsrechnung, Leistungsverzeichnis als Grundlage

Für Hausverwaltungen, die einen Wechsel planen, lohnt sich eine schriftliche Liste aller Aufgaben, die der bisherige Hausbesorger erledigt hat. Daraus entsteht das Leistungsverzeichnis für die neue Hausbetreuung. Wie Sie eine passende Firma auswählen, beschreibt der Ratgeber Hausverwaltung Wien: Reinigungsfirma finden.

Preisfaktoren: was die Pauschale pro Wohnung erhöht oder senkt

Faktor	Wirkung auf die Kosten pro Wohnung
Anzahl der Wohnungen	Mehr Parteien teilen sich den Fixanteil, der Betrag pro Wohnung sinkt.
Stiegen- und Gangfläche, Anzahl der Geschoße	Mehr Fläche bedeutet mehr Normstunden, die Pauschale steigt.
Reinigungstakt	Zwei Reinigungen pro Woche verdoppeln die reine Reinigungszeit.
Lift	Die Kabine wird zusätzlich gereinigt; die ÖNORM D 2050 nennt für Aufzüge höchstens 30 m² pro Stunde.
Müllraum, Fahrrad- und Kinderwagenräume	Laut Norm nicht in den m²-Werten des Stiegenhauses enthalten, daher gesondert vereinbart.
Fenster und Glas im Stiegenhaus	Eigener Turnus, meist zweimal jährlich, gesondert ausgewiesen.
Winterdienst	Eigene Saisonleistung, ebenfalls Hausbetreuung nach § 23 Abs. 1 MRG.
Bodenbelag	Terrazzo, Naturstein und Holz brauchen passende Pflegemittel und gelegentlich eine Grundreinigung.

Welche Arbeiten in welchem Intervall zur Pauschale gehören, ist im Leistungsverzeichnis für die Stiegenhausreinigung in Wien aufgeschlüsselt. Die Normwerte und die Rechenformel erklärt der Ratgeber Flächenleistung in der Reinigung.

So prüfen Hausverwaltungen, ob der Werklohn angemessen ist

1. Leistungsverzeichnis anfordern: Jede Tätigkeit mit Intervall, getrennt nach Stiegenhaus, Lift, Müllraum, Glas und Winterdienst.
2. Stunden ausweisen lassen: Stiegen- und Gangfläche geteilt durch die Stunden je Reinigung ergibt die angesetzte Flächenleistung. Bei einer Vollreinigung im Wohnhaus sind höchstens 65 m² pro Stunde normgerecht.
3. Lohnuntergrenze prüfen: Der Monatspreis geteilt durch die Monatsstunden sollte deutlich über rund 23,50 € liegen. Das sind die kollektivvertraglichen Personalkosten je Stunde (Lohngruppe 6 mit 12,37 € brutto plus rund 90 % Lohnnebenkosten), noch ohne Material, Fahrten und Verwaltung.
4. Vertrag vergleichen: Kündigungsfrist, Zahlungsziel, Haftpflicht-Deckungssumme und die Regelung für Vertretungen gehören in jedes Angebot.
5. Belege für die Abrechnung sichern: Mieter dürfen in die Belege Einsicht nehmen. Monatsrechnungen mit klarer Leistungsbezeichnung erleichtern die Betriebskostenabrechnung.

Vertragspunkt	Nobleclean
Einstiegspreis Stiegenhausreinigung	ab 399 € netto pro Monat bei einmal wöchentlicher Reinigung
Kündigungsfrist	1 Monat
Zahlungsziel	7 Tage
Betriebshaftpflicht	5 Mio. € (Donau Versicherung), inkl. Schlüsselverlust und Schließanlagen
Personal	über 80 eigene Fachkräfte, 0 % Subunternehmer
Vertretung	in 99 % der Fälle am selben Tag
Bereitschaft	24/7 für betreute Objekte nach Vereinbarung, z. B. bei Hochwasser oder Rohrbruch

Häufige Fragen zu Kosten und Betriebskosten der Stiegenhausreinigung

Was kostet die Stiegenhausreinigung pro Wohnung?

Teilen Sie die Monatspauschale durch die Zahl der Wohnungen. Bei 399 € netto pro Monat (einmal wöchentlich) sind das 49,88 € pro Wohnung in einem Haus mit 8 Parteien und 33,25 € bei 12 Parteien. In größeren Häusern mit 18 bis 24 Parteien liegt der Rechenwert bei rund 22 € pro Wohnung, weil sich mehr Parteien den Fixanteil teilen.

Wie wird die Stiegenhausreinigung auf die Mieter aufgeteilt?

Im Vollanwendungsbereich des MRG nach dem Verhältnis der Nutzfläche einer Wohnung zur Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses (§ 17 Abs. 1 MRG), außer Vermieter und alle Mieter haben schriftlich einen anderen Schlüssel vereinbart. Eine 95-m²-Wohnung trägt also mehr als eine 45-m²-Wohnung.

Darf der Vermieter die Stiegenhausreinigung als Betriebskosten verrechnen?

Ja, im Vollanwendungsbereich des MRG. Die Reinhaltung der gemeinsam benützten Räume ist Hausbetreuung nach § 23 Abs. 1 MRG, und deren angemessene Aufwendungen zählen nach § 21 Abs. 1 Z 8 MRG zu den Betriebskosten. Beauftragt der Vermieter eine Reinigungsfirma, ist der angemessene Werklohn umlegbar. Im Teilanwendungsbereich gilt der Mietvertrag.

Gehört der Winterdienst zu den Betriebskosten?

Die Schneeräumung der Gehsteige, die in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallen, ist ausdrücklich Teil der Hausbetreuung nach § 23 Abs. 1 MRG. Sie kann daher im Vollanwendungsbereich in angemessener Höhe als Betriebskosten verrechnet werden.

Was kostet die Stiegenhausreinigung pro Stockwerk?

Wir kalkulieren nicht pro Stockwerk, sondern nach Fläche und Stunden. Als Rechenwert: Ein Geschoß mit rund 30 m² Stiegen- und Gangfläche braucht nach dem Höchstwert der ÖNORM D 2050 knapp eine halbe Stunde pro Reinigung. Bei einer Reinigung pro Woche und 28 € pro Stunde sind das rund 56 € netto pro Geschoß und Monat an reiner Reinigungszeit. Für das ganze Haus gilt mindestens die Einstiegspauschale von 399 € netto pro Monat.

Was tun, wenn die Stiegenhausreinigung nicht durchgeführt wird?

Mieter wenden sich zuerst an die Hausverwaltung, die den Auftrag erteilt hat. Hauptmieter haben außerdem das Recht, die Betriebskostenabrechnung und die Belege einzusehen (§ 21 Abs. 3 MRG). Bei Nobleclean wird eine berechtigte Reklamation kurzfristig zur Nachbesserung eingeplant, und fällt eine Stammkraft aus, stellen wir in 99 % der Fälle am selben Tag eine Vertretung.

Was ist der Unterschied zwischen Hausbesorger und Hausbetreuung?

Der Hausbesorger war ein Dienstnehmer nach dem Hausbesorgergesetz. Dieses Gesetz gilt nur noch für Dienstverhältnisse, die vor dem 1. Juli 2000 abgeschlossen wurden (§ 31 Abs. 5 Hausbesorgergesetz). Heute erledigen angestellte Hausbetreuer oder Reinigungsfirmen diese Aufgaben; die Kosten sind nach § 23 Abs. 2 MRG umlegbar.

Unser Hausbesorger geht in Pension: wer übernimmt die Betreuung?

Ein neuer Hausbesorger nach altem Recht kann nicht mehr angestellt werden. Die Hausverwaltung kann eine Hausbetreuerin oder einen Hausbetreuer anstellen oder eine Reinigungsfirma beauftragen. Hilfreich ist eine Liste aller bisherigen Aufgaben, aus der das Leistungsverzeichnis für die neue Betreuung entsteht.

Wie werden die Kosten bei Eigentumswohnungen aufgeteilt?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft tragen die Eigentümer die Aufwendungen für die Liegenschaft nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 32 Abs. 1 WEG 2002). Einen anderen Schlüssel können nur sämtliche Wohnungseigentümer schriftlich festlegen.

Sind die Preise für die Stiegenhausreinigung netto oder brutto?

Alle Nobleclean-Preise auf dieser Seite sind Nettopreise zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Wie die Umsatzsteuer in der Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben wird, hängt von der steuerlichen Situation des Vermieters ab und klärt die Hausverwaltung.

Wie oft muss das Stiegenhaus laut Gesetz gereinigt werden?

Das MRG schreibt keinen Reinigungstakt vor, es verlangt nur die Reinhaltung der gemeinsam benützten Räume. In Wien ist eine Reinigung pro Woche üblich, stark genutzte Häuser brauchen zwei Termine. Details je Gebäudetyp zeigt unser Leistungsverzeichnis für die Stiegenhausreinigung.

Quellen

• RIS: § 21 Mietrechtsgesetz, Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben (Fassung BGBl. I Nr. 36/2000)
• RIS: § 23 Mietrechtsgesetz, Aufwendungen für die Hausbetreuung (Fassung BGBl. I Nr. 36/2000)
• RIS: § 17 Mietrechtsgesetz, Anteil an den Gesamtkosten und Nutzfläche
• RIS: § 1 Mietrechtsgesetz, Geltungsbereich (Teilanwendung nach Abs. 4)
• RIS: § 31 Hausbesorgergesetz, Schlussbestimmungen (Abs. 5)
• RIS: § 32 Wohnungseigentumsgesetz 2002, Aufteilung der Aufwendungen
• ÖNORM D 2050:2017-01, Reinigungsleistungen – Quadratmeterleistungen, Tabelle 1, bereitgestellt von der Bundesinnung (WKO)
• WKO: Lohnordnung Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung 2026